Online alati danas omogućavaju da se za nekoliko minuta dobije okvirna vrijednost stana, kuće ili druge nekretnine. Takva informacija može biti korisna kao prvi korak, ali online procjena i procjena koju izrađuje ovlašćeni procjenjivač nisu isto i ne služe uvijek istoj svrsi.
Ključna razlika nije samo u tome ko daje procijenjenu vrijednost, već i u podacima koji se analiziraju, postupku kojim se do zaključka dolazi i svrsi za koju se procjena izrađuje.
Šta je online procjena nekretnine?
Online procjena nekretnine najčešće predstavlja automatizovanu procjenu zasnovanu na podacima koje korisnik unese i tržišnim ili drugim podacima kojima određeni sistem raspolaže.
U zavisnosti od alata, mogu se unositi podaci o lokaciji, površini, vrsti nekretnine, starosti objekta, spratu, stanju i drugim karakteristikama.
Na osnovu tih podataka model izračunava okvirnu vrijednost ili određeni raspon vrijednosti. Najveća prednost ovakvog pristupa je brzina – korisnik može relativno jednostavno steći početnu predstavu o mogućoj vrijednosti nekretnine.
Kada online procjena može biti korisna?
Online procjena može biti korisna kada vam je potrebna prvenstveno informativna i okvirna vrijednost.
Na primjer, vlasnik stana koji tek razmatra prodaju može željeti steći početnu predstavu o tržišnom rasponu vrijednosti. Isto tako, kupac može željeti provjeriti da li se tražena cijena određene nekretnine okvirno uklapa u dostupne tržišne podatke.
U takvim situacijama online alat može biti praktičan početni izvor informacije.
Zašto online procjena nije uvijek dovoljna?
U praksi dvije nekretnine iste površine, pa čak i dvije nekretnine u istoj ulici ili istoj zgradi, ne moraju imati jednaku vrijednost.
Na vrijednost nekretnine mogu uticati, između ostalog:
- mikrolokacija,
- položaj u objektu,
- kvalitet gradnje,
- stanje i nivo održavanja,
- funkcionalnost prostora,
- pristup i infrastruktura,
- karakteristike zemljišta,
- pravni status i raspoloživa dokumentacija,
- tržišni uslovi na datum procjene.
Poseban značaj ima lokacija, ali ona se u profesionalnoj procjeni ne posmatra samo kroz naziv naselja ili udaljenost od centra. Mikrolokacija, parking, pristup, buka, orijentacija i neposredno okruženje mogu uticati na način na koji tržište vrednuje konkretnu nekretninu.
Više o tome pročitajte u članku Kako lokacija utiče na tržišnu vrijednost nekretnine?
Šta podrazumijeva procjena ovlašćenog procjenjivača?
Kod profesionalne procjene polazi se od konkretnog predmeta procjene i konkretne svrhe zbog koje je procjena potrebna.
Procjenjivač prikuplja i analizira relevantne podatke, razmatra karakteristike nekretnine, raspoloživu dokumentaciju i tržišne okolnosti, a zatim primjenjuje odgovarajući pristup i metode procjene.
Procjena zato nije samo odgovor na pitanje: „Koliko ova nekretnina vrijedi?“
Potrebno je definisati predmet i svrhu procjene, datum procjene, osnovu vrijednosti, relevantne pretpostavke i ograničenja te analizirati podatke koji mogu uticati na zaključak o vrijednosti.
Više o samom postupku profesionalne procjene možete pročitati u tekstu Šta je procjena vrijednosti nekretnine i kada vam je potrebna?
Online procjena i profesionalna procjena – ključne razlike
| Online procjena | Procjena ovlašćenog procjenjivača |
|---|---|
| Najčešće automatizovan obračun | Stručna analiza konkretnog predmeta procjene |
| Rezultat se najčešće dobija brzo | Zahtijeva prikupljanje i analizu relevantnih podataka |
| Zasniva se na podacima dostupnim sistemu i podacima koje korisnik unese | Razmatraju se podaci i dokumentacija relevantni za konkretnu procjenu |
| Prvenstveno daje okvirnu informaciju | Procjena se izrađuje za definisanu svrhu |
| Ne mora obuhvatiti sve specifičnosti konkretne nekretnine | Analiziraju se relevantne karakteristike konkretnog predmeta |
| Rezultat zavisi od modela i dostupnih podataka | Primjenjuju se odgovarajući pristupi i metode procjene |
| Ne podrazumijeva nužno obrazložen izvještaj | Postupak i zaključak dokumentuju se u izvještaju o procjeni |
Kada je okvirna online procjena dovoljna?
Ako vas prvenstveno zanima koliko bi neka nekretnina približno mogla vrijediti, online procjena može biti koristan početni alat.
Takva informacija može pomoći prilikom prvog razmatranja prodaje, kupovine ili praćenja kretanja vrijednosti na određenom tržištu.
Važno je samo razlikovati okvirnu informaciju o vrijednosti od profesionalnog zaključka o vrijednosti izrađenog za konkretnu svrhu.
Kada je potrebna profesionalna procjena?
Profesionalna procjena ima poseban značaj kada vrijednost nije potrebna samo informativno, već predstavlja osnovu za donošenje određene odluke, transakciju, poslovni postupak ili drugu konkretnu svrhu.
Procjena može biti potrebna kod:
- kupovine ili prodaje imovine,
- finansiranja i kreditnih postupaka,
- nasljeđivanja,
- podjele imovine,
- sudskih i drugih postupaka,
- poslovnog odlučivanja,
- finansijskog izvještavanja.
Detaljnije informacije o usluzi možete pronaći na stranici Procjena vrijednosti nekretnina .
Kako pristupamo procjeni u IN Procjene?
Kod svake procjene prvo je potrebno razumjeti šta se procjenjuje i zbog čega je procjena potrebna. Tek nakon toga može se odrediti koja dokumentacija, podaci i analiza su potrebni.
Cilj nije samo doći do jednog broja, već do zaključka o vrijednosti koji je zasnovan na relevantnim informacijama, odgovarajućoj metodologiji i dokumentovanom postupku.
Upravo zbog toga dva predmeta procjene koji na prvi pogled djeluju slično ne moraju zahtijevati isti nivo analize niti dovesti do istog zaključka o vrijednosti.
Da li online procjena može zamijeniti procjenjivača?
Online procjena i profesionalna procjena ne moraju se posmatrati kao konkurentske usluge. One prvenstveno odgovaraju na različite potrebe.
Kada je potrebna samo brza i okvirna informacija, online alat može biti koristan. Kada je potrebno analizirati konkretnu nekretninu i donijeti dokumentovan zaključak o vrijednosti za određenu svrhu, potreban je drugačiji nivo postupka.
Zato je prije izbora načina procjene korisno postaviti jednostavno pitanje: da li mi je potrebna okvirna informacija ili procjena vrijednosti za konkretnu svrhu?
Zaključak
Online procjena nekretnine može biti brz i praktičan način da steknete početnu predstavu o mogućoj vrijednosti. Njena korisnost je upravo u jednostavnosti i dostupnosti.
Profesionalna procjena ima drugačiju ulogu. Ona polazi od konkretnog predmeta, svrhe procjene, relevantnih podataka i odgovarajuće metodologije, a rezultat je dokumentovan i obrazložen zaključak o vrijednosti.
Česta pitanja
Da li je online procjena nekretnine pouzdana?
Može biti korisna kao okvirna informacija, ali rezultat zavisi od modela, dostupnih podataka i podataka koje korisnik unese.
Da li dvije nekretnine iste površine imaju istu vrijednost?
Ne nužno. Na vrijednost mogu uticati lokacija, stanje, kvalitet, položaj, funkcionalnost i druge tržišno relevantne karakteristike.
Kada mi je potreban ovlašćeni procjenjivač?
Kada vam je potreban dokumentovan i obrazložen zaključak o vrijednosti za konkretnu svrhu. Posebne zahtjeve treba provjeriti i sa institucijom kojoj se procjena dostavlja.
Koliko traje profesionalna procjena?
Vrijeme izrade zavisi od vrste i složenosti predmeta procjene, svrhe procjene i dostupnosti potrebnih podataka i dokumentacije.