Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana u BiH: uslovi, iznos i kalkulator

Ko može ostvariti povrat PDV-a za prvi stan?

Pravo na povrat PDV-a može ostvariti punoljetno fizičko lice koje je državljanin Bosne i Hercegovine, ima stalno mjesto prebivališta u BiH i kupuje prvi stan čiji promet podliježe obračunu i plaćanju PDV-a. Pravila su uređena članom 54a Zakona o PDV-u i Pravilnikom o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u, objavljenim 30. juna 2026. godine.

Najvažniji uslov jeste da kupac, osim stana za koji traži povrat, nema i da u periodu unazad sedam godina nije imao u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu ili suvlasništvu stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju na teritoriji Bosne i Hercegovine. Zato se prije podnošenja zahtjeva provjerava ne samo trenutni vlasnički status, već i relevantna prethodna imovina.

Kod bračnih supružnika treba voditi računa i o imovini stečenoj u braku. Sama činjenica da je nekretnina formalno upisana samo na jednog supružnika ne mora biti dovoljna za zaključak da drugi supružnik nema prava na toj imovini. UIO upravo zbog toga traži odgovarajuća uvjerenja za supružnika radi ispitivanja imovine stečene u braku.

Na koje nekretnine se povrat odnosi?

Prvim stanom se, u smislu Pravilnika, smatra novoizgrađeni individualni stambeni objekat i/ili ekonomski djeljiva cjelina u sklopu novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta na teritoriji BiH. Ključno je da promet te nekretnine podliježe obavezi obračuna i plaćanja PDV-a.

U praksi to znači da je povrat prvenstveno relevantan za kupovinu novogradnje od investitora ili drugog prodavca koji je PDV obveznik. Kod klasične kupovine starogradnje od fizičkog lica PDV se najčešće ne obračunava, pa nema ni plaćenog PDV-a koji bi mogao biti vraćen po ovom osnovu.

Prodavac mora obračunati PDV, prijaviti ga kroz propisane evidencije i uplatiti obavezu na Jedinstveni račun UIO. Pored toga, do trenutka podnošenja zahtjeva kupoprodajna cijena sa uključenim PDV-om mora biti u cijelosti plaćena prodavcu na transakcijski račun ili na drugi zakonom propisan način.

Koliko kvadrata se priznaje za povrat?

Kupac prvog stana može ostvariti pravo na povrat za površinu do 40 m². Ako pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva koji ispunjavaju uslove, površina se povećava za 15 m² po članu.

Ako je stvarna površina stana manja od maksimalno priznate površine, obračun se prirodno ograničava na stvarnu površinu. Ako je stan veći, povrat se ostvaruje srazmjerno površini za koju kupac ispunjava uslove.

Član porodičnog domaćinstva mora pripadati krugu lica koji je propisan Pravilnikom, živjeti u zajednici sa kupcem i imati isto mjesto prebivališta kao kupac. Za svakog člana za kojeg se koristi dodatnih 15 m² dostavlja se i odgovarajuća dokumentacija, uključujući dokaze o srodstvu kada se ono ne može utvrditi iz drugih dokumenata.

Koliko iznosi povrat PDV-a?

Standardna stopa PDV-a u BiH je 17%. Kada je cijena iskazana sa već uključenim PDV-om, sadržani PDV se računa preračunatom stopom od 14,5299%. Međutim, konačan povrat nije jednostavno 14,5299% ukupne cijene stana, jer se primjenjuju ograničenja vezana za priznatu površinu i maksimalnu obračunsku vrijednost.

Pravilnik propisuje da je maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH objavljena u posljednjem kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora. Pored toga, maksimalan iznos povrata po jednom zahtjevu utvrđuje se primjenom preračunate stope 14,5299% na iznos dobijen množenjem te prosječne cijene sa 55 m².

Za provjeru relevantne prosječne cijene koristite zvanična saopštenja Agencije za statistiku BiH, a za pravila, obrasce ZKPS i IKPS i spisak dokumentacije koristite zvaničnu stranicu UIO BiH.

Koja dokumentacija je potrebna?

Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a. UIO je objavila i obrazac IKPS – Izjava kupca prvog stana. Uz zahtjev se dostavlja dokumentacija u originalu ili ovjerenoj kopiji, u skladu sa Pravilnikom.

• izvod iz matične knjige rođenih, te po potrebi izvod iz matične knjige vjenčanih;
• uvjerenje o državljanstvu i potvrda o prebivalištu;
• notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji;
• poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om;
• dokaz da je cjelokupna ugovorena cijena sa PDV-om plaćena;
• uvjerenja nadležnih poreskih i imovinsko-pravnih organa u vezi sa nekretninama;
• dokaz da je kupljeni stan evidentiran u službenim evidencijama;
• ovjerena izjava kupca na obrascu IKPS i izjava o članovima domaćinstva;
• potvrda banke ili ugovor o otvaranju računa za isplatu povrata;
• odgovarajuća uvjerenja za supružnika i članove domaćinstva kada se pravo koristi i za njih.

UIO navodi i da dokumentacija, osim određenih izuzetaka kao što su ugovor, poreska faktura i potvrda o računu, ne smije biti starija od šest mjeseci. Zbog toga dokumente treba prikupljati planski, kako pojedina uvjerenja ne bi istekla prije predaje kompletnog zahtjeva.

Gdje se podnosi zahtjev i koliko traje postupak?

Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru prema sjedištu prodavca stana, neposredno ili putem pošte. Nadležni regionalni centri su Banja Luka, Mostar, Sarajevo i Tuzla. Ako se zahtjev podnese pogrešnom regionalnom centru, UIO ga može službenim putem proslijediti nadležnom centru.

Po sprovedenoj provjeri ispunjenosti uslova UIO rješenjem odlučuje o urednom zahtjevu u roku od šest mjeseci. Pravilnik propisuje i rokove za podnošenje zahtjeva, pa ih treba provjeriti u odnosu na datum evidencije konkretne kupoprodaje.

Važno ograničenje: stan se ne može otuđiti pet godina

Lice kojem je odobren povrat PDV-a ne može otuđiti kupljeni stan prije isteka pet godina od dana uručenja rješenja kojim je povrat odobren. Ako kupac stan otuđi prije isteka tog roka, nastaje obaveza vraćanja odobrenog povrata uz pripadajuću kamatu, u skladu sa Pravilnikom.

Ovo pravilo je naročito važno za kupce koji razmišljaju o brzoj preprodaji, preseljenju ili kupovini većeg stana u kratkom roku. Povrat PDV-a treba posmatrati kao olakšicu za rješavanje prvog stambenog pitanja, a ne samo kao kratkoročnu finansijsku korist.

Zašto je procjena vrijednosti važna i kada postoji povrat PDV-a?

Povrat PDV-a ne govori da li je cijena koju plaćate za stan tržišno opravdana. Stan može ispunjavati uslove za povrat, a da istovremeno bude ponuđen po cijeni koja je iznad realne tržišne vrijednosti. Zato je prije potpisivanja ugovora korisno sagledati lokaciju, kvalitet gradnje, spratnost, orijentaciju, površinu, stanje tržišta, parking, pravni status i druge faktore koji utiču na vrijednost.

Stručna procjena vrijednosti nekretnine daje kupcu nezavisnu osnovu za pregovore i donošenje odluke. Više o tome pročitajte u našem vodiču Šta je procjena vrijednosti nekretnine i kada vam je potrebna?, a pregled usluga dostupan je na stranici Usluge – IN Procjene.

Najčešća pitanja

Da li se povrat računa na cijeli stan?

Ne nužno. Povrat se vezuje za priznatu površinu, a zatim se primjenjuje i maksimalna obračunska vrijednost propisana Pravilnikom.

Da li je dovoljno da je kupac prvi put upisan kao vlasnik?

Ne. Provjerava se i relevantni period od prethodnih sedam godina, kao i vlasništvo, suvlasništvo i zajedničko vlasništvo nad propisanim vrstama nekretnina.

Da li svaki član porodice automatski donosi dodatnih 15 m²?

Ne. Član mora ispunjavati uslove Pravilnika, pripadati propisanom krugu članova porodičnog domaćinstva i imati isto mjesto prebivališta kao kupac.

Da li moram već biti prijavljen u novom stanu?

Pravilnik definiše zajedničko prebivalište članova domaćinstva sa kupcem, ali ne postavlja opšti zahtjev da kupac prije podnošenja zahtjeva mora imati prebivalište baš na adresi novog stana.